Stand Immobilienmarkt in der Schweiz heute
Das vierteljährliche Liegenschaftsmonitoring und die jährliche Liegenschaftsumfrage der Credit Suisse geben einen umfassenden Überblick über den Immobilienmarkt Schweiz. Das Hauptaugenmerk liegt auf der langfristigen Entwicklung von Angebot und Nachfrage nach Schweizer Immobilien. Kern des Immobilien-Research und Immobilien-Monitorings ist die Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation.
Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind seit 2002 nahezu kontinuierlich gestiegen. Lediglich 2017 gab es einen kurzfristigen Preisverfall. Anfangs waren niedrige Preise und ein starkes Wirtschaftswachstum der Grund für die gestiegene Nachfrage nach Wohnimmobilien. Historisch niedrige Hypothekenzinsen sind in den letzten Jahren zu einem wichtigen Treiber der Preise geworden.
Wer entscheidet sich, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen? Wie wirken sich regulatorische Maßnahmen auf die Nachfrage nach Wohneigentum aus? Antworten auf diese und viele weitere Fragen versuchen wir in diesem Artikel zu vermitteln.
Chancen des aktuellen Immobilienmarktes
Im Frühjahr 2020 gingen viele Experten von stabilen Wohnimmobilienpreisen in der Schweiz aus. Trotz des coronabedingten Abschwungs blieb der erwartete Nachfragerückgang jedoch aus. Im Gegenteil: Die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen stiegen gegenüber dem Vorjahr um 3,2 %, für Einfamilienhäuser sogar um 5,2 % (Quellen: «Der Schweizer Immobilienmarkt», Partner von Wüest). Ein Einfamilienhaus kostet durchschnittlich 1.055.000 Franken, in Zürich ist er fast dreimal so teuer.
Wenn Sie also ein Haus kaufen wollen, sollten Sie in der Umgebung von Metropolen suchen.
Eine Eigentumswohnung kostet 7500 Franken pro Quadratmeter, in Genf ist sie mehr als doppelt so teuer. Vor allem in Gebieten, die etwas von den Zentren entfernt sind, sollten sich Menschen die ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen beeilen. Denn insbesondere im dritten und vierten Quartal 2020 ist die Nachfrage sprunghaft angestiegen. Viele von denen, die im Homeoffice arbeiten können und nicht mehr zur Arbeit fahren, haben ihren Suchradius vergrössert.
Hypothekarzinsen: Wohneigentum ist und bleibt dank niedriger Zinsen günstig
In vielen Ländern haben die Zentralbanken aufgrund des sich abzeichnenden Konjunkturabschwungs ihre Geldmarktpolitik verschärft und streben weiterhin niedrige Zinsen an. Auch in der Schweiz. Die Hypothekenzinsen waren historisch niedrig. Im September 2021 lagen die Richtzinssätze für fünfjährige Festzinshypotheken unter einem Prozent und zehnjährige Festzinshypotheken etwas über einem Prozent. Sie werden sich 2022 kaum ändern und sollen zum Jahresende im Bereich von plus/minus 10 Basispunkten auf Jahresbasis liegen: 0,85 bis 1,05 Prozent für den Fünfjahreszeitraum und 1,05 bis 1,25 Prozent für den Zehnjahreszeitraum.
Der Hypothekenmarkt ist auch sehr umkämpft. Im Jahr 2021 sind neue Anbieter auf den Markt gekommen. Unter anderem auch Online-Plattformen, die Hypotheken verschiedener Banken, Pensionskassen und Versicherungen zusammenführen und die Zinskosten optimieren.
Der Wettbewerbsdruck dürfte viele Anbieter verhandlungsfähiger machen.
Bevor Sie ein Haus kaufen lohnt es sich deshalb, sich vor der Aufnahme einer Hypothek im Jahr 2022 gut zu beraten und Angebote zu vergleichen.
Immobilienmarkt Schweiz: Stabile Preise bei abnehmendem Angebot
Eigentum bleibt dank niedriger Zinsen günstiger als Miete, Staatsanleihen sind nach wie vor keine Anlagealternative und die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot.
Immobilienexperten schätzen, dass die zusätzliche Nachfrage das Angebot jährlich um 22.500 Eigentumswohnungen und Privathäuser übersteigt.
Somit wollen mehr Menschen ein Haus oder eine Wohnung kaufen als auf dem Markt tatsächlich vorhanden ist. Diese rationalen Gründe für steigende Preise werden durch einen psychologischen Effekt verstärkt: Während einer Krise ändern die Menschen ihre Prioritäten und streben nach Sicherheit. Sie investieren bevorzugt in krisensichere Assets wie Wohnimmobilien. Ausserdem haben viele noch nie so viel Zeit zu Hause verbracht. In so einer Situation ist es schöner in der eigenen Wohnung oder im Haus zu wohnen. Deshalb werden die Immobilienpreise 2022 weiter steigen, aber nicht so stark wie 2020. Experten gehen von plus 1,4 Prozent für Einfamilienhäuser und plus 0,5 Prozent für Eigentumswohnungen aus.
Gefahren und Zukunft: Blasenrisiko bei Schweizer Immobilien?
Ende 2021 wird Saron den Libor als Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken ablösen. Der Schweizer Durchschnittspreis pro Nacht wird rückwirkend berechnet und erst am vorletzten Tag der Zinsperiode festgelegt. Hypothekarkreditnehmer wissen daher erst im Nachhinein, wie viel Zinsen sie für die Hypothek zahlen. Neben dem Zinssatz gibt es einen individuellen Aufschlag, der bei Vertragsabschluss festgelegt wird. Die meisten Banken bieten bereits heute Saron-Hypotheken an.
Bauentscheidungen werden derzeit auf Eis gelegt oder verschoben, sodass das Angebot mittelfristig leicht zurückgehen wird. Dies sollte zur Stabilisierung und anschliessenden Preiserhöhung beitragen.
Rezessive Trends führen zu konstant niedrigen Zinsen und damit zu attraktiven Finanzierungen.
Aufgrund der Finanzierungszurückhaltung der Banken und der grosszügigen Sicherheitsmarge bei der Kalkulation der Tragbarkeit ist mit keinen grösseren Zahlungsausfällen zu rechnen. Deswegen ist es unwahrscheinlich, dass mit einer Verkaufskatastrophe zu rechnen ist.
Im Luxussegment des Immobilienmarktes Schweiz können die Preisrückgänge etwas stärker ausfallen, da Käufer von Börsenereignissen betroffen sein können und Unternehmer und Geschäftsinhaber private Investitionen zugunsten geschäftlicher Sicherheitsmargen verschieben. Wer also beispielsweise ein Haus kaufen will sollte die Gunst der Zeit nutzen.
Klare Warnzeichen
Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index zeigt das Risiko einer Schweizer Immobilienblase inklusive einer Gefahrenkarte an. Die Analyse wird vierteljährlich veröffentlicht. Häuser verzeichneten den grössten Preisanstieg seit acht Jahren. UBS-Immobilienexperten warnen vor einer drohenden Blase. Steigende Immobilienpreise und ein wachsender Schweizer Schuldenberg sind klare Anzeichen für eine Überhitzung des Immobilienmarktes Schweiz. Eine hohe Verschuldung erhöht die Belastung der Eigenheimbesitzer bei höheren Zinsen oder Hauspreisanpassungen.
Die Hauspreise gehen derzeit nur in eine Richtung: nach oben! Die Preise steigen nicht nur stetig, sondern auch rasant. Im zweiten Quartal 2021 stiegen sie um 5,5 Prozent. Dies ist der grösste Preissprung seit acht Jahren. Die Wohneigentumspreise stiegen deutlich stärker als die Einkommen. Das Wachstum der ausstehenden Hypothekarkredite hat sich in den letzten Monaten wieder beschleunigt. Das Hypothekarvolumen ist nun knapp 3 Prozent höher als im Vorjahr. Das starke Wachstum der Hypothekenschulden ist ein klares Zeichen für eine Überhitzung des Inlandsmarktes.
© Schweiz-Kantone.ch/E. Lena – 22.9.2021
Weiterführende Tipps im Web
- immobilien-gutachter.ch: Prüfen, entscheiden – dann handeln
- bauszene.ch: Bauwissen im Überblick
- haus-planen.ch: Was macht ein Immobiliengutachter genau?
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Andreas Räber ist GPI®-Coach, sowie Autor von zahlreichen Blogs, Fachartikeln rund um Entwicklungen in Beruf und Leben und Autor von Kurzgeschichten. Er schreibt seit über 20 Jahren in verschiedenen Webplattformen wie haus-planen.ch über Themen wie Leben, Bauen, Beruf, Aus- und Weiterbildung und ist dort auch für die redaktionelle Leitung verantwortlich. Hier mehr über Andreas Räber erfahren.