Bauen ohne Ärger: Bauratgeber

Bauen ohne Ärger: So vermeiden Sie versteckte Baumängel

Ob Umbau, Neubau oder Renovierung – wer für die Verwirklichung seines Traumhauses auf die Leistungen von Bauträgern zurückgreift oder selbst Professionisten beauftragt, sollte dabei mit Umsicht agieren. Versteckte Baumängel sind nämlich auch in der Schweiz keine Seltenheit, und oft bemerken Betroffene den Schaden erst Monate nach der Fertigstellung und Abnahme. Gute Information und eine professionelle Bauberatung helfen, Ärger beim Bauen zu vermeiden. Damit Sie mit Ihrem Bauvorhaben auf der sicheren Seite sind, haben wir die wichtigsten Tipps und Tricks zur Vermeidung von Baumängeln und Bauschäden im folgenden Beitrag für Sie zusammengestellt.

Baumangel oder Bauschaden – was ist der Unterschied?

Das Auftreten von Baumängeln stellt – entgegen häufiger Annahmen – leider nicht die Ausnahme, sondern eher die Regel dar: Es gibt kaum eine Baustelle, bei der exakt nach Vereinbarung gearbeitet wird, und manche Schäden machen sich erst längere Zeit nach Abnahme des fertiggestellten Objektes bemerkbar. Umso ärgerlicher, wenn das zu einem Zeitpunkt passiert, an dem die gesetzlichen Garantie- und Rügefristen bereits abgelaufen sind – dann haben Bauherren ausser in Ausnahmefällen keine Möglichkeit mehr, die Behebung der Schäden vom ausführenden Bauunternehmen zu verlangen. Was gilt aber beim Bauen eigentlich als Mangel, was als Schaden? Und innerhalb welcher gesetzlicher Fristen müssen Mängelrügen eingebracht werden?

Das ist relativ einfach erklärt:

  • Ein Baumangel liegt dann vor, wenn vertraglich vereinbarte Leistungen vom ausführenden Unternehmen nicht wie vereinbart erbracht werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Bauträger qualitativ minderwertige Materialien verwendet, einzelne Bauschritte nicht fachgerecht ausführt oder die erbrachten Leistungen nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Baumängel betreffen häufig die Bereiche Abdichtung, Innenputz, Estrich, Wärme-, Schall- und Brandschutz.
  • Ein Bauschaden ist die Folge eines Baumangels: Führt etwa ein nicht fachgerecht durchgeführter Einbau von Fenstern und/oder Türen zu Feuchtigkeitsstau und in der Folge zu Schimmelbildung in den Innenräumen, handelt es sich um einen Bauschaden. Ist das Haus zu diesem Zeitpunkt bereits bezogen, können auch hohe zusätzliche Kosten entstehen: Möglicherweise müssen die Bewohner während der Behebung des Schadens in eine andere Unterkunft ziehen. Sind Schäden am Gebäude aufgetreten, die nicht so einfach behoben werden können oder immer wieder auftreten, entsteht für den Bauherren damit auch ein Vermögensschaden: Die nicht sachgerechte Ausführung führt schliesslich zu einer Wertminderung des Gebäudes. Juristisch wird ein solcher Schaden als Mangelfolgeschaden bezeichnet.

Baumängel und -schäden, die rechtzeitig erkannt werden, sollten Sie als Bauherr dem ausführenden Unternehmen deshalb sofort melden und eine rasche Behebung einfordern: Während der Bauphase ist es bedeutend leichter und kostengünstiger, auftretende Probleme zu erkennen und zu korrigieren als danach.

Unterschiedliche Rüge- und Mängelfristen

Wichtig zu wissen – es gibt unterschiedliche Rüge- und Mängelfristen:

  • eine Rüge müssen Sie sofort bei Bekanntwerden des Mangels aussprechen,
  • die Verjährungsfrist für aufgetretene Mängel oder Schäden beträgt generell fünf Jahre,
  • handelt es sich um arglistig verschwiegene Mängel, beträgt die Verjährungsfrist zehn Jahre.

Die häufigsten Mängel am Bau

Welche Mängel und Schäden treten nun am häufigsten auf Schweizer Baustellen auf?

Zu den Klassikern der Mängel und Schäden am Bau zählen:

  • Risse im Estrich, am Innenputz, an Wänden und Decken – Ursache ist oft zu rasches Austrocken des Rohbaus
  • Schimmelbildung durch Feuchtigkeitseintritt von aussen oder zu hohe Luftfeuchtigkeit in den Innenräumen, oft durch falsches Auftragen von Putz verursacht
  • Feuchtigkeit in Kellerräumen durch undichte Stellen im Mauerwerk
  • Schäden am Dach oder Spitzboden, Schäden durch Wassereintritt
  • falsch geplante Terrassen, die Regenwasser nicht ausreichend ableiten oder absacken
  • Dämmungsprobleme
  • schlecht verlegte Trittbelege wie Fliesen oder Steinplatten, Auftreten von Bruchschäden

Besonders ärgerlich für Bauherren: Durch die Verzögerungen, die die Mängelbehebung mit sich bringt, entstehen oftmals hohe Zusatzkosten. Prävention von Bauschäden ist daher für alle, die bauen wollen, ein wichtiges Thema.

Vorsorgen und sich informieren schützt: Wo Sie Unterstützung finden

Es ist sinnvoll, sich schon vor Baubeginn gut zu informieren: Das Internet dient hier als erste Quelle, um sich einen Überblick zu verschaffen. Auf spezialisierten Webseiten zum Thema Bauen finden Sie Tipps und Tricks, um mögliche Mängel und Schäden am Bau rechtzeitig zu erkennen und sich gegen mögliche Probleme zu wappnen. Spätestens zum Zeitpunkt der Bauabnahme sollten Sie nämlich in der Lage sein, einen Baumangel als solchen zu erkennen.

Jeder entdeckte Mangel sollte im Abnahmeprotokoll verzeichnet und eine Frist für die Behebung gesetzt werden. Unterschreiben Sie das Abnahmeprotokoll nicht, wenn Sie sich unsicher sind oder Ihre Meinung sich von jener des Architekten oder Bauleiters unterschiedet.

Natürlich ist es für Laien nicht einfach, versteckte Mängel als solche zu erkennen – wenn Sie sich nicht ausreichend gut informiert fühlen, ist es sinnvoll, sich schon zu Baubeginn eine kompetente Person zur Unterstützung zu holen oder auf eine professionelle Bauberatung zu setzen. Die professionelle Bauberatung und Baubetreuung hat den Vorteil, dass Sie nicht selbst ständig zwischen Arbeitsplatz und Baustelle pendeln müssen, aber dennoch ein hohes Mass an Sicherheit im Bauprozess geniessen. Sie sind dadurch in jeder Bauphase und bis zur Bauabnahme bestmöglich geschützt.

Wertvolle Informationen und Hilfe zur Bewertung von Baumängeln und Bauschäden finden Sie unter anderem auf Bauszene.ch.