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Zustandsanalyse bei Immobilien: Die Vorsorgeuntersuchung für Gebäude

Falten im Gesicht, Dellen am Körper, Schmerzen überall – das kennen nicht nur wir Menschen. Gebäuden ergeht es nicht anders. Auch an ihrer Fassade gehen die Jahre nicht spurlos vorüber. Hier bröckelt es, da hakt es, dort schimmelt es. An allen Ecken und Winkeln merken wir ihnen ihr Alter an. Und was nun? Einfach wegsehen und abwarten – wird schon werden? Oder ab damit zum Arzt und Check-up (Zustandsanalyse) machen lassen? Wie wäre es mit Variante Nummer 2?

Die Themen im Überblick:

Zustandsanalyse eines Gebäudes: vorbeugen lohnt sich.
Zustandsanalyse eines Gebäudes: vorbeugen lohnt sich.

Die Zustandsanalyse – die Vorsorgeuntersuchung für Immobilien

Nicht nur wir Menschen altern.

Auch Immobilien kommen in die Jahre – und wie. Extremes Wetter wie Wind, Hitze, Kälte, Sturm und Frost treiben den Aging-Prozess voran.

Da sind die Wehwehchen vorprogrammiert. Mal klemmen die Fenster, mal knarzen die Treppen, mal streikt der Aufzug, mal bröckelt die Fassade.

Das Tückische: Viele Mängel sind unsichtbar – zumindest für uns Laien.

Mit blossem Auge können wir die Alterserscheinungen nicht erkennen. Wir brauchen Hilfe – Stichwort Zustandsanalyse.

Im Grunde ist sie nichts anderes wie der Check-up beim Arzt. Denn wir Menschen suchen doch auch regelmässig unsere Ärzte auf und lassen uns untersuchen. Alles im grünen Bereich?

Bei Immobilien sieht es nicht anders aus. Auch sie kommen um den regelmässigen Besuch beim Gebäude-Doktor nicht herum. Einmal gründlich untersuchen und Ergebnisse auswerten – geschafft. Das war's auch schon.

Die Gebäudeanalyse: Eine Investition in die Gebäudegesundheit

Zugegeben: Beim Wort Gebäudeanalyse läuft es so mancher Eigentümer*in kalt den Rücken hinunter. Das wird kosten. Schieben wir sie lieber noch ein wenig länger hinaus. Das hat jetzt keine Eile. Und zack, schon beginnt der Hinausschiebe-Marathon. Wieder und wieder vertagen wir die Zustandsanalyse.

Doch genau dieser Hinausschiebe-Marathon kommt uns später teuer zu stehen.

Oh Schreck, die Fassade ist löchriger als Schweizer Käse.

Der Energieverbrauch erreicht jeden Monat einen neuen Rekord. Und vom Schimmel im Dachstuhl wollen wir erst gar nicht reden. Mit mulmigem Bauchgefühl kontaktieren wir die Handwerker*innen unseres Vertrauens. Ein Kostenvoranschlag wäre nett. Womit müssen wir rechnen? Oh nein, hätten wir lieber nicht gefragt. Die Summer verschlägt uns glatt den Atem. 100.000 CHF auf einen Schlag – das tut weh.

Lassen wir es am besten gar nicht erst zu dem finanziellen Kollaps kommen.

Denn je länger wir die Gebäudeanalyse hinauszögern, desto tiefer müssen wir später in das Portemonnaie greifen.

Denken wir nur mal an unsere eigene Gesundheit. Je früher uns ein Leid diagnostiziert wird, desto schneller können wir handeln.

Im frühen Stadium helfen uns oft noch sanftere und günstigere Therapien aus der Patsche.

Ähnlich ist es bei Immobilien. Je früher wir ihre Wehwehchen erkennen und behandeln, desto niedriger fällt die Rechnung aus.

Ein Haus sanieren kostet. Die Zustandsanalyse hilft.
Ein Haus sanieren kostet. Die Zustandsanalyse hilft.

Haus sanieren Kosten: Wie muss ich mir eine Zustandsanalyse vorstellen?

5 Tipps, die sich lohnen!

Wer eine Renovation planen will, nimmt zunächst die Gewerke in Augenschein.

Dazu gehören die Wasserleitungen, Fenster, Heizungen sowie die Elektrik. Wir nehmen quasi das Innere des Gebäudes unter die Lupe, seine Organe. Genau hinsehen lohnt sich. Wenn den Gewerken nämlich etwas fehlt, wird es teuer.

Als Nächstes knöpfen wir uns den Keller vor.

Stossen wir auf Feuchtigkeit und Ausblütungen? Besonders in die Mangel nehmen wir dabei die Balken. Denn gerade in den obersten Ecken fühlen sich Feuchtigkeit und Ausblütungen pudelwohl.

Besondere Vorsicht ist auch in den Badezimmern geboten.

Ein Feuchtigkeitsmesser ist hier Gold wert. Ein Riechtest kann aber auch nicht schaden. Mief in der Luft riecht nämlich verdächtig nach Feuchtigkeitsproblem.

Tipp: Führe eine Gebäudeanalyse immer bei Tag durch.

So lassen sich Mängel schwerer vertuschen. Speziell übermalte Stellen an den Wänden, die von Feuchtigkeit und Schimmel zeugen, kommen im Tageslicht viel besser zur Geltung. Dasselbe gilt für Risse in der Hauswand. Möglicherweise gibt es hier ein Problem mit der Statik.

Und weil 4 Augen mehr sehen als 2, kommen wir in Begleitung.

Mit einer erfahrenen Baugutachter*in an unserer Seite kommen auch gut versteckte Schäden ans Tageslicht, die uns als Laien leicht entgehen.

Rechtzeitig Gebäude sanieren und bares Geld sparen

Ob Eigentumswohnung sanieren oder Haus sanieren – wer zu lange mit der Renovierung wartet, rauft sich später die Haare.

Ein Mangel bleibt nur selten auf demselben Stand. Ganz im Gegenteil: Im Laufe der Zeit verschlimmert er sich.

Dies gilt speziell für Mängel in der Fassade. Der ständige Einfluss von Wind und Wetter bringt die Hauswand Jahr für Jahr ein klein wenig mehr ins Wanken. Und je angeschlagener die Fassade, desto höher der CO2-Verbrauch. Die Fassade ist schliesslich der Schutzschild des Gebäudes. Sie schirmt Kälte und Nässe ab und hält Wärme fest. Hat sie nun aber ein Leck, das grösser und grösser wird, geht uns kostbare Energie flöten. CO₂ Reduktion stellen wir uns definitiv anders vor, oder?

Detailliertes Sanierungskonzept: Wann wird was gemacht?

  • Das Dach verdient sich alle 50 bis 60 Jahre ein Touchup.
  • Die Fenster alle 20 Jahre.
  • Beim Badezimmer sollten alle 20 bis 30 Jahre umfassende Sanierungsmassnahmen zum Einsatz kommen.
  • Bei Treppen lohnen sich kleine Nacharbeiten schon nach 2 bis 3 Jahren.

 
Schliesslich sind sie massgeblich für die Sicherheit der Bewohner*innen verantwortlich.

Der Erneuerungsfonds – ein cleveres Gemeinschaftskonzept

Bei Stockwerkeigentum teilen sich die Renovierungskosten unter den Eigentümer*innen auf. Umso cleverer ist ein Erneuerungsfonds. Hier zahlen sie regelmässig Geld ein. So ist er quasi ein Sammeltopf, der bestens für die nächste Renovierung vorbereitet.

schweiz-kantone.ch, Autorenteam, Jana Winter, überarbeitet am 24.11.2025/ar

Zustandsanalyse bei Immobilien: Die Vorsorgeuntersuchung für Gebäude

Analyse, Sanieren, Bauen, Renovation - weiterführende Lesetipps

Zustandsanalysen.ch: Der Kurzcheck: Grundlage für die detaillierte Massnahmenplanungen

Haus-Planen.ch: Fassadenverkleidung: Investieren und Wert erhalten

Raeber-Leben-Blog.ch: Immobilienkauf Beratung

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09.08.2022

 

 

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