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Die Bauabnahme. Vorbereitung ist das A und O

Autorenteam — Thu, 23 Nov 2023 14:48:29 +0000

Gut zu wissen: Bauabnahme gut geplant!

Juhu, endlich! Ab in die eigenen vier Wände. Doch Stopp: Eine einzige Hürde steht noch an – die Bauabnahme. Und hier ist äusserste Sorgfalt gefragt. Aber warum? Wieso ist die Bauabnahme so unverzichtbar und worauf müssen Bauherr:innen in der Schweiz achten? Tipps für angehende Wohnungs- und HauseigentümmerInnen (nicht nur für die typischen Baumängel) in diesem Artikel.

Die Themen im Überblick:

Gut zu wissen: Eine professionelle Bauabnahme lohnt sich!

Die Bauabnahme: Muss das unbedingt sein?

Viele Bauherr:innen unterschätzen die Bauabnahme. Das Haus ist fertig. Was soll jetzt noch schiefgehen?

So einiges kann jetzt noch schiefgehen. Denn ExpertInnen sind sich einig: Es gibt keine Abnahme ohne Mängel. Irgendetwas hakt immer. Die Frage ist nur: Wie viel hakt?

Mit etwas Glück fehlt nur ein wenig Silikon an den Toiletten. Mit etwas Pech schliessen die Türen nicht. So ziemlich alles ist denkbar.

Denn wussten Sie, dass es bei Neubauten im Schnitt bis zu 32 Mängel kommt?

Augen auf bei der Bauabnahme

Jetzt ist die letzte Chance, die Baufirma für Fehler und Mängel zur Verantwortung zu ziehen.

Denn, sobald Sie das Abnahmeprotokoll unterzeichnen, geben Sie die Verantwortung ab – an sich selbst.

Ab sofort haften Sie selbst für Unstimmigkeiten – sogar, wenn Sie sie gar nicht verschuldet haben. Sprich: Ab sofort gilt die Beweispflicht. Können Sie nicht eindeutig beweisen, dass der Mangel auf die Baufirma zurückgeht, bleiben Sie wohl oder übel auf den Kosten sitzen.

Wie wäre es mit einem kleinen Beispiel? Beim Abnahmetermin hat es die Bauherr:in eilig. Schnell huscht sie durch die Räume, sieht sich kurz um und unterschreibt kopflos die Papiere. Wunderbar, wird schon alles passen. Erst beim Einzug bemerkt sie, dass leider nicht alles passt. Die Fenster sind undicht. Die Baufirma hat geschlampt. Den Austausch der Fenster muss sie jedoch aus der eigenen Tasche bezahlen. Die Baufirma ist nämlich fein raus – ihrer schnellen, unüberlegten Unterschrift sei Dank.

Bauabnahme Checkliste: Worauf muss ich alles achten?

Bloss nicht drängen lassen

Pocht die Baufirma auf einen Abnahmetermin, ist Skepsis angesagt. Wozu die Eile?

Vorbereitung ist alles

8 bis 10 Tage vor der Schlussabnahme bietet sich eine Vorbegehung an - am besten zusammen mit einem Bausachverständigen oder einer unabhängigen Bauberater:in. Der Fokus liegt hier auf offenen Restleistungen und Mängeln. Sind diese immer noch nicht behoben? Dann ist eine eindringliche Aufforderung angebracht, die Unstimmigkeiten bis zur Schlussabnahme vollständig aus der Welt zu schaffen.

Fotos bitte

Halten Sie Mängel vorsichtshalber auf Fotos fest. Denn Bilder sagen bei der Abnahme mehr als tausend Worte.

Mit einer Bauabnahme Baumängel verhindern.

Typische Mängelliste beim Bau: Mit welchen Schäden muss ich rechnen?

Risse im Mauerwerk
Schallbrücken
Undichte Dampfsperre
Feuchtigkeit im Dach
Feuchtigkeit im Keller
Mangelhafte Holzbauteile
Mangelhafter Estrich
Falsch eingestelltes Heizungssystem

Was ist eigentlich ein Abnahmeprotokoll?

Das sogenannte SIA 118 Abnahmeprotokoll ist ein unverzichtbares Beweismittel.

Sorgfältig dokumentiert es den Ablauf der Bauabnahme im Rahmen eines Neubauprojektes. Zugleich ist es die letzte Möglichkeit für Bauherr:innen, mögliche Schäden und Mängel offiziell festzuhalten. Anschliessend muss die zuständige Baufirma diese beseitigen. Ist das Protokoll von Bauherr:in und Bauunternehmen unterzeichnet, kehrt sich die Beweislast um. Sprich: Das neu errichtete Gebäude befindet sich ab sofort im Besitz der Bauherr:in. Treten jetzt noch Mängel am Bau auf, greift die Beweispflicht. Es gilt darzulegen, dass die Schäden bereits vor der Abnahme vorhanden waren. Doch genau das ist eine organisatorische Herausforderung, die leider nicht immer zugunsten der Bauherr:in ausgeht.

Was gehört alles ins Abnahmeprotokoll?

der Name der Bauherr:in
die vollständige Adresse des Neubaus
Datum und Ort der Abnahme
die beim Abnahmetermin anwesenden Personen
das genaue Datum des Bauvertrags, auf das sich Bauherr:in und Baufirma geeignet haben
die Auftragsnummer
sämtliche Bauleistungen, die es abzunehmen gilt
sämtliche neue, bereits bekannte und nicht beseitigte Baumängel
der neue Abnahmetermin nach Behebung der Baumängel
Unterschrift von Baufirma und Bauherr:in

Nachgehakt: Zahlt sich eine Bauberatung wirklich aus?

Erfahrung bitte

Ein frisch gebackener Bauberater mit 2 Monaten Erfahrung kann ein Glücksgriff sein, aber leider auch ein Griff ins Klo. Mindestens 2 bis 3 Jahre Erfahrung sind hier definitiv die klügere Wahl.

Zertifikate

Eine Bauberatung rühmt sich mit Seminaren und Fortbildungen? Aber kann sie die fundierte Ausbildung auch beweisen? Her mit den Zertifikaten bitte!

Günstig ist nicht immer gut

Oftmals muss man das günstigste Angebot am teuersten bezahlen.

Lokale Expertise

Bestenfalls ist der Bauberater mit der Bauregion vertraut und hat schon einmal mit der zuständigen Baufirma zusammengearbeitet. Sprich: Er weiss, wie der Hase läuft.

Das Thema Bauabnahme im Web

Bauabnahme.ch: Bauabnahme durch den Profi

Bauszene.ch: Alles rund um Bauabnahme

haus-planen.ch: Alles rund um die professionelle Bauabnahme

Mehr zum Thema Bauabnahme hier auf Schweiz-Kantone.ch

Bauen in der Schweiz

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Immer mehr Schweizer wohnen im Eigenheim

Andreas Räber — Tue, 29 May 2018 06:42:25 +0000

Über Vorteile, Haustyp, Standort, Bauabnahme

Eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zu besitzen – wer träumt nicht davon? Doch auf was muss man achten, wenn eine Immobilie gebaut wird? Die wichtigsten Tipps für BauherrInnen auf einen Blick.

Die Themen im Überblick:

Eine Wohnung gekauft und viel Glück gehabt

Der Traum vom Eigenheim kenne ich nur zu gut. Es war im Jahr 1996 als ich und meine Familie in ein Fertigbauhaus eingezogen sind. Die Bauphase konnte chaotischer nicht sein. Am Ende hatten wir grosses Glück gehabt. Seit dem weiss ich:

Ein Haus kaufen oder bauen, will gelernt sein. Die gute Nachricht: Es gibt zahlreiche Tipps, wie man sich sicherer vorbereiten kann. Einige seien nachfolgend genannt.

Immer mehr Schweizer wünschen sich ein Eigenheim

Im Jahr 1990 lag die Wohneigentumsquote bei 31,3 %, im Jahr 2000 bei 34,6 %. 2014 betrug sie bereits 37,4 %, Tendenz weiter steigend.

Im internationalen Vergleich ist das der geringste Anteil unter allen europäischen Ländern. In Deutschland wohnen circa 45 % der Bürger im Eigenheim, in Österreich 57 %, in Grossbritannien sogar fast 70 %. Das Bundesamt für Wohnungswesen nennt verschiedene Gründe für die geringe Wohneigentumsquote.

Unter anderem war es bis zum Jahr 1965 ausser im Wallis nicht möglich in Mehrfamilienhäusern Wohneigentum zu bilden.

Seitdem es jedoch ermöglicht wurde, ist ein starker Anstieg des Stockwerkeigentums zu verzeichnen. Ein anderer Grund für die relativ niedrige Eigentumsquote liegt im ungünstigen Verhältnis zwischen Baukosten bzw. Kosten für den Eigentumserwerb und den durchschnittlichen Einkommen.

Vorteile des Wohneigentums

Selbstgenutztes Wohneigentum hat unbestrittene Vorteile:

Beispielsweise die grössere Wohnsicherheit, denn es kann einem als Eigentümer nicht gekündigt werden und auch die Miete kann nicht erhöht werden.
Ausserdem bietet eine selbstgenutzte Immobilie eine höhere Individualität, denn die Wohnung oder das Haus können nach eigenen Vorstellungen und gemäss den individuellen Bedürfnissen gestaltet werden.
Weiter gibt es Steuervorteile für Eigenheimbesitzer.

Deshalb entscheiden sich immer mehr Schweizer dafür, Wohneigentümer zu werden und ein Eigenheim zu bauen oder zu erwerben.

Welcher Haustyp ist der Richtige?

Je nachdem welche Ansprüche an das neue Eigenheim gestellt werden und welcher finanzielle Rahmen gegeben ist, kann man sich für ein freistehendes Einfamilienhaus, ein Reihenhaus beziehungsweise eine Doppelhaushälfte oder eine Eigentumswohnung entscheiden.

Einfamilienhäuser sind aufgrund von Grundstücks-, Erschliessungs-, Bau-, Energie- und Transportkosten vergleichsweise kostenintensiv. Dafür bietet das Einfamilienhaus deutliche Vorteile, denn das Gebäude muss nicht geteilt werden und man kann die Immobilie individuell an die eigenen Wünsche und Bedürfnisse anpassen.
Reihen- oder Doppelhäuser bieten ein optimales Preis-Leistungs-Verhältnis durch geringeren Landverbrauch und – wenn die technische Infrastruktur gemeinsam genutzt wird – auch Ersparnis beispielsweise bei den Heizungskosten. Reihen- und Doppelhäuser bieten jedoch weniger Privatsphäre als ein Einfamilienhaus, oft sind nur auf zwei oder drei Seiten Fenster angebracht und die Zimmer sind vergleichsweise klein.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung bzw. von Stockwerkseigentum muss man den Unterhalt der Liegenschaft nicht alleine tragen. Um grössere Unterhaltsarbeiten abzudecken, zahlen alle Parteien Rücklagen in einen Erneuerungsfond ein. Ein Nachteil beim Stockwerkseigentum ist, dass es beim engen Zusammenleben zu Streitigkeiten mit den Nachbarn kommen kann.

Welcher Standort? Fertig kaufen oder bauen von Anfang an?

Nachdem die Entscheidung für einen Immobilientyp getroffen wurde, muss man bestimmen, welcher Standort gewählt werden soll und welche Anforderungen an die

Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten,
Post,
Kindergarten,
Schulen und Verkehrsanbindung,

gestellt werden. Entscheidet man sich für ein Haus im Grünen kann es sein, dass man sich ein (Zweit-)Auto anschaffen muss. Ausserdem muss man beschliessen, ob man eine bestehende Immobilie kaufen oder ob man das neue Eigenheim selbst bauen möchte.

Als Bauherr unbedingt Referenzen einholen

Bevor man Bauherr wird, sollte man sich unbedingt Referenzen über die Architekten, Handwerker oder Generalunternehmer einholen, mit denen das geplante Bauprojekt umgesetzt werden soll. Vor dem finalen Vertragsabschluss ist unbedingt Vorsicht geboten und die Verträge sollten im Vorfeld gut geprüft und das Kleingedruckte genau gelesen werden. Auch bei der Zahlungsabwicklung sollte man umsichtig vorgehen und stets nur das zahlen, was wirklich gebaut wurde.

Unabhängige Bauherrenbegleiter helfen

Zeit- und Kostendruck auf der Baustelle führen dazu, dass es auf Baustellen häufig Baupfusch gibt.

Für unerfahrene Bauherren ist dieser Pfusch oft nicht zu erkennen. Unabhängige Bauherrenbegleiter können den Bauherren dabei helfen, Kosten, Termine und die Qualität des eingesetzten Materials und der ausgeführten Arbeiten zu überwachen.

Ein Bauberater kann etwaige Probleme frühzeitig erkennen und während der verschiedenen Bauphasen die entsprechenden Bauabnahmen auf der Baustelle durchführen.

Als erfahrener Fachmann kann er professionell Mängellisten inklusive dazugehörigem Zeitplan zur Behebung etwaiger Mängel erstellen.

Wenn Mängel nach der Bauabnahme auftreten

Werden offensichtliche Mängel bei einer Bauabnahme nicht erkannt und direkt beanstandet, gelten sie als genehmigt.

Zweifelhafte Mängel wie Feuchtspuren sollten bei der Bauabnahme protokolliert werden, sollten sich daraus Probleme ergeben, kann man auf das Abnahmeprotokoll zurückgreifen. Bei Mängeln an Einrichtungen oder Installationen, die erst nach dem Einzug bemerkt werden können, können in den ersten zwei Jahren nach der Bauabnahme – am besten schriftlich – gerügt werden. Verdeckte Mängel können bis zu fünf Jahre nach der Abnahme beanstandet werden, verheimlichte oder verschwiegene Mängel bis zu zehn Jahre danach.

Tipps vom Coach

Der Traum vom Eigenheim kostet uns viel Zeit, Nerven und Geld.

Das ist im Grunde normal und endet schneller, wenn dies vor dem Vertragsabschluss der Fall ist.

Zeit, Nerven und Geld nach der Fertigstellung, bedeutet, es kann dauern. Baumängel können nie ganz verhindert oder doch verringert werden. Wie erwähnt: vor dem Vertragsabschluss.

Hier die Tipps:

Zeit und Kraftbudget

Bauen oder ein Haus kaufen ist nicht nur eine finanzielle Frage, sondern auch wie viel Zeit und Kraft man zur Verfügung hat. Träume mögen uns antreiben, aber sie fördern auch die Betriebsblindheit. Mit dem Ziel vor Augen werden bestehende Alltagsverpflichtungen kleiner. Darum gut hinsehen.

Vertrauen ja, aber nicht zu viel

Nur weil man jemanden gut kennt, sollte man nicht einfach vertrauen. Das kann beim Bauen ganz schön ins Geld gehen. Wir sind und bleiben Menschen, die Fehler machen können. Darum möglichst viel im Vorfeld diskutieren und schriftlich festhalten. Das gilt für alle Vorstellungen und Erwartungen. Unsicherheiten sollten ausgesprochen werden.

Genug Zeit einrechnen

Neubauten müssen immer schneller fertig sein - und das ist definitiv nicht gut. Bauherren mögen so Kosten sparen. Zumindest beim Bau. Doch die Gefahr für versteckte Baumängel, die später ins Geld gehen, ist viel zu gross.

Nichts ist so wichtig, wie die Beziehung

Das erworbene Haus mag noch so schön sein, wenn die Beziehung daran leidet, kann man sich nicht daran freuen. Darum auch während der Bauphase unbedingt das soziale Netzwerk pflegen. Besonders Partnerschaft und Familie sind Pflicht!

Einfachheit gewinnt und beruhigt

«Wenn wir schon bauen oder ein Haus oder eine Wohnung kaufen, dann soll es uns gefallen.» So denken wohl die meisten. In der Folge wird der Bau immer komplexer und damit jetzt und beim Unterhalt, teurer. Je einfach eine Bau ist, desto sicherer können BauherrInnen sein, dass es weniger Baumängel und weniger Kosten im Nachhinein gibt. Bedenken Sie, Sie müssen niemandem etwas beweisen!

Autor und redaktionelle Verantwortung schweiz-kantone.ch